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Ratgeber Baufinanzierung


Lorem Ipsum is simply dummy
text of the printing and typesetting industry. Lorem Ipsum has been the industry’s standard dummy text ever since the 1500s, when an unknown printer took a galley of type and scrambled it to make a type specimen book. It has survived not only five centuries, but also the leap into electronic typesetting, remaining essentially unchanged. It was popularised in the 1960s with the release of Letraset sheets containing Lorem Ipsum passages, and more recently with desktop publishing software like Aldus PageMaker including versions of Lorem Ipsum.

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Anschlussfinanzierung

Rechtzeitig aktiv werden und Angebote vergleichen

Naht das Ende der Zinsbindungszeit, müssen sich Kreditnehmer Gedanken über die Anschlussfinanzierung machen. Denn die meisten Immobilieneigentümer haben nach der vereinbarten Frist die Darlehenssumme noch nicht komplett zurückgezahlt, sondern noch über weitere Jahre die Restschuld zu erstatten. Ein Folgedarlehen ist also vonnöten.

In der Regel erhält der Immobilieneigentümer einige Wochen vor Ablauf der festgeschriebenen Bindungsfrist von der finanzierenden Bank ein Anschlussangebot mit einem Zinssatz entsprechend des aktuellen Zinsniveaus. Wer beispielsweise vor zehn Jahren ein Darlehen abgeschlossen hat, kann sich dann aufgrund der derzeitig niedrigen Zinsen über deutlich geringere Monatsraten bei der Folgefinanzierung freuen. Das Angebot der Hausbank ist allerdings nicht zwangsläufig auch das lukrativste, sondern es kann andere günstigere Anbieter geben. Der Kreditnehmer sollte deshalb die Gelegenheit nutzen und die Bank spätestens drei Monate vor Zinsbindungsende um ein Verlängerungsangebot bitten und dann die Konditionen weiterer Banken, Versicherer oder Baugeldvermittler – diese filtern aus einem Pool von Kreditinstituten die günstigste Finanzierung heraus – einholen.

Mitunter halten auch regionale Anbieter wie Sparkassen- oder Bankfilialen besonders günstige Offerten bereit. Die Kosten für einen Bankwechsel halten sich in Grenzen, in der Regel liegen die dabei anfallenden Grundbuch- und Notargebühren bei einigen Hundert Euro. Wichtig bei einem Vergleich: Der Kunde muss den Instituten die genaue Restschuldsumme angeben, welche zum Stichtag noch offen ist, zudem sollten alle Angebote auf Basis möglichst übereinstimmender Darlehensbedingungen – Zinsbindungsfrist, Tilgungssatz, Beleihungsgrenzen usw. – erstellt sein. Und: Auch ein bald auslaufender Kredit muss rechtzeitig gekündigt werden – bis spätestens einen Monat vor Laufzeitende. Es gibt aber auch Darlehensverträge, welche längere Kündigungsfristen als die gesetzlich mögliche enthalten oder automatisch enden, wenn keine neuen Vereinbarung getroffen wurden. Genaueren Aufschluss geben die Anpassungsklauseln oder -konditionen des Kreditvertrags.

Hypothekenzinsen

Längere Gesamtlaufzeit des Darlehens verursacht höhere Kosten

Die nach wie vor historisch niedrigen Zinsen bieten ausgezeichnete Rahmenbedingungen für den Abschluss eines Immobiliendarlehens. Doch können die günstigen Konditionen für Kunden auch zur Laufzeitfalle werden. Das ist in erster Linie dann gegeben, wenn der Kreditnehmer einen zu geringen Tilgungssatz wählt.

Verträge mit zehnjähriger Laufzeit sind zur Zeit ab einem Sollzinssatz von 2,7 Prozent zu haben. Selbst für Kredite mit Zinsbindungszeiten von 15 oder 20 Jahren fallen günstige Konditionen an – nur rund 0,3 bis 0,5 Prozent mehr zahlen Kreditnehmer für die längere Festlegung des Zinssatzes. Investiert der Kunde diese Kosten, profitiert er bis zu zwanzig Jahre vom derzeit günstigen Zinsniveau. Darüber hinaus erkauft er sich in der Regel ein höheres Maß an Kalkulationssicherheit, denn nach einem solchen Zeitraum hat er schon wesentlich mehr Kreditsumme getilgt als nach fünf oder zehn Jahren. Sollten die Zinsen inzwischen gestiegen sein, bleiben die monatliche Raten trotzdem weiterhin bezahlbar.

Darlehenslaufzeit verlängert sich

Allerdings: Wer derzeit eine lange Laufzeit wählt und sich auf der sicheren Seite wähnt, kann trotzdem falsch liegen. Denn der aktuell günstige Zins führt zu deutlich niedrigeren Monatsraten. Dadurch tilgt der Kunde auch weniger, was die Gesamtlaufzeit der Immobilienfinanzierung erheblich verlängert. Für die Rückzahlung eines Darlehens mit 6 Prozent Zinsen und einer Anfangstilgung von einem Prozent benötigt ein Kreditnehmer rund 32 Jahre. Bis zur vollständigen Erstattung des gleichen Betrages bei unverändertem Tilgungssatz und Zinsen in Höhe von vier Prozent vergehen hingegen 40 Jahre. Somit erhöhen sich letztendlich die Gesamtkosten für das Darlehen und da der Kunde durch die geringeren Raten seine Restschuld langsamer tilgt, können gestiegene Zinsen selbst nach einer Festlegungszeit von 15 Jahre noch eine höhere Monatsbelastung im Rahmen der Anschlussfinanzierung bedeuten.

Höherer Tilgungssatz schafft Ausgleich

Aus diesem Grunde empfiehlt der Experte einen Rückzahlungssatz über das herkömmliche ein Prozent hinaus zu vereinbaren. Angesichts des niedrigen Zinsniveaus könnten sich zur Zeit viele Immobilienkäufer und Bauherren eine Anfangstilgung von zwei oder drei Prozent leisten. Wer sich dafür entscheidet, wird keine bösen Überraschungen erleben, wenn nach dem Ablauf der Sollzinsbindung ein höheres Zinsniveau vorherrscht. Zum anderen tilgt der Kunde das Darlehen in akzeptabler Zeit und profitiert dann auch tatsächlich vom günstigen Zinssatz.

Möglichkeit der Sondertilgung nutzen

Zudem verkürzen auch Sondertilgungen die Kreditrückführung. Durch die einmalige Einzahlung von 10.000 Euro kann sich die Darlehenslaufzeit bereits um einige Jahre verringern. Dabei gilt grundsätzlich: Je früher der Kreditnehmer die Extratilgung leistet, desto größer ist der Beschleunigungseffekt. Viele Banken bieten Sondertilgungsrechte in einem gewissen Umfang inzwischen kostenlos an. Kunden sollten auf diesen Vertragsaspekt achten und gegebenenfalls versuchen, mit der Bank ihrer Wahl ein solches Recht ohne Zinsaufschlag auszuhandeln.

Baufinanzierung

Sondertilgung bei der Finanzierung nicht vergessen!

Die Finanzierung eines selbst genutzten Hauses oder einer Wohnung sollte im eigenen Interesse schnell erfolgen. Zum einen werden die Immobilieninteressierten immer älter, sodass die Gefahr besteht, dass die Finanzierung in die finanzschwächere Ruhestandszeit läuft, zum anderen werden aufgrund der niedrigen Bauzinsen bei Annuitätendarlehen die Laufzeiten der Finanzierung verlängert. Der Grund: Die Tilgungsfortschritte sind an den Zins gekoppelt, je geringer dieser ist, desto geringer fällt auch die Tilgung aus. Eine Möglichkeit: Reduzierung des Finanzierungszeitraums durch Sondertilgungen während der Laufzeit. Auf Sondertilgungen entfällt nicht die sonst übliche Vorfälligkeitsentschädigung.

Einbringen zusätzlichen Kapitals in die Baufinanzierung

Entweder es stehen zum Tag X zusätzliche Geldmittel zur Verfügung oder zusätzlich angespartes Kapital fließt in die Baufinanzierung. Erster Fall: Es ist absehbar bei Beginn der Finanzierung, dass größere Geldzuflüsse zu erwarten sind. Dies kann aus Erbschaft, Abfindung, Verkäufen oder auslaufenden Anlageverträgen erfolgen. In diesem Fall ist eine Sondertilgung der richtige Weg. Allerdings sollte dann ein Vertrag mit ordentlichem Volumen für eine Sondertilgung, beispielsweise 10 Prozent, gewählt werden. Eine Alternative hierzu wäre ein variables Darlehen, beispielsweise, wenn die Geldzuflüsse binnen drei Jahren zu erwarten sind und hierdurch ein Teil der Restschuld auf einen Schlag getilgt wird. Auch ein Kombidarlehen mit einem Festzinsanteil und einem variablen Teil ist für diesen Zweck gut zu verwenden. Ist die Teiltilgung erfolgt, ist der Wechsel in ein Festzinsdarlehen eine gute Entscheidung, so kann langfristig der finanzielle Aufwand kalkuliert werden. Zweiter Fall: Der Darlehensnehmer spart erst noch weiteres Kapital für eine Sondertilgung an. Hierbei lohnt sich meist ein variables Darlehen nicht mehr, da die Ansparphase normalerweise mehrere Jahre dauert und in dieser Zeit der Zinssatz für den Kredit deutlich steigen kann.

Ein Kombidarlehen kommt hierfür durchaus infrage, da der variable Darlehensteil normalerweise kleiner ist als der Festzinsanteil, das Zinsrisiko hält sich somit in Grenzen. Ein sogenanntes Cap-Darlehen, also ein variables Darlehen mit einer Zinsschranke, ist für diesen Fall eher nicht zu empfehlen, die Zinskosten liegen zum Teil deutlich über denen einer der anderen Varianten, da für die Zusatzleistung der Zinsbegrenzung ein Aufschlag zu entrichten ist. Wer nun gänzlich jedes Zinsrisiko bei der Finanzierung ausschließen will, der fährt mit einem Annuitätendarlehen mit Sondertilgungsmöglichkeit am besten. Bei Vertragsabschluss sollte dann die Sondertilgungsmöglichkeit fixiert sein. Dabei ist zu beachten, dass hohe Sondertilgungen – aber nicht immer – zur Folge haben, dass der Darlehenszinssatz leicht steigt. Inzwischen sind jedoch viele Angebote auf dem Markt, die darauf gänzlich verzichten.

Sondertilgung bei anderen Finanzierungsformen

Bei Bausparkassen gehören Sondertilgungen immer zum Programm. Aufgrund der Konstruktion der Bauspargemeinschaft sind Sondertilgungen sogar herzlich willkommen. Vorfälligkeitsentschädigungen fallen somit erst gar nicht an. Allerdings sind die monatlichen Raten sehr hoch, da die Rückzahlungsfristen deutlich kürzer sind als bei einem herkömmlichen Annuitätendarlehen. Normalerweise sind daher Bauspardarlehen – falls in der Finanzierung berücksichtigt – auch als Ergänzungsprodukt abgeschlossen. Sollten jedoch zukünftig größere Geldmittel für die Tilgung zur Verfügung stehen, so kann sich dies ändern. Es sollte zumindest überprüft werden, ob dann die Finanzierung über Bauspardarlehen, oder ein erheblicher Teil, eine gute Alternative ist. In jedem Fall gilt eines: Die Möglichkeit zur Sondertilgung sollte genutzt werden, so wird das Zinsrisiko nach Auslaufen des Vertrages deutlich reduziert.

Immobilien

Sondertilgung bei der Finanzierung nicht vergessen!

Die Finanzierung eines selbst genutzten Hauses oder einer Wohnung sollte im eigenen Interesse schnell erfolgen. Zum einen werden die Immobilieninteressierten immer älter, sodass die Gefahr besteht, dass die Finanzierung in die finanzschwächere Ruhestandszeit läuft, zum anderen werden aufgrund der niedrigen Bauzinsen bei Annuitätendarlehen die Laufzeiten der Finanzierung verlängert. Der Grund: Die Tilgungsfortschritte sind an den Zins gekoppelt, je geringer dieser ist, desto geringer fällt auch die Tilgung aus. Eine Möglichkeit: Reduzierung des Finanzierungszeitraums durch Sondertilgungen während der Laufzeit. Auf Sondertilgungen entfällt nicht die sonst übliche Vorfälligkeitsentschädigung.

Einbringen zusätzlichen Kapitals in die Baufinanzierung

Entweder es stehen zum Tag X zusätzliche Geldmittel zur Verfügung oder zusätzlich angespartes Kapital fließt in die Baufinanzierung. Erster Fall: Es ist absehbar bei Beginn der Finanzierung, dass größere Geldzuflüsse zu erwarten sind. Dies kann aus Erbschaft, Abfindung, Verkäufen oder auslaufenden Anlageverträgen erfolgen. In diesem Fall ist eine Sondertilgung der richtige Weg. Allerdings sollte dann ein Vertrag mit ordentlichem Volumen für eine Sondertilgung, beispielsweise 10 Prozent, gewählt werden. Eine Alternative hierzu wäre ein variables Darlehen, beispielsweise, wenn die Geldzuflüsse binnen drei Jahren zu erwarten sind und hierdurch ein Teil der Restschuld auf einen Schlag getilgt wird. Auch ein Kombidarlehen mit einem Festzinsanteil und einem variablen Teil ist für diesen Zweck gut zu verwenden. Ist die Teiltilgung erfolgt, ist der Wechsel in ein Festzinsdarlehen eine gute Entscheidung, so kann langfristig der finanzielle Aufwand kalkuliert werden. Zweiter Fall: Der Darlehensnehmer spart erst noch weiteres Kapital für eine Sondertilgung an. Hierbei lohnt sich meist ein variables Darlehen nicht mehr, da die Ansparphase normalerweise mehrere Jahre dauert und in dieser Zeit der Zinssatz für den Kredit deutlich steigen kann.

Ein Kombidarlehen kommt hierfür durchaus infrage, da der variable Darlehensteil normalerweise kleiner ist als der Festzinsanteil, das Zinsrisiko hält sich somit in Grenzen. Ein sogenanntes Cap-Darlehen, also ein variables Darlehen mit einer Zinsschranke, ist für diesen Fall eher nicht zu empfehlen, die Zinskosten liegen zum Teil deutlich über denen einer der anderen Varianten, da für die Zusatzleistung der Zinsbegrenzung ein Aufschlag zu entrichten ist. Wer nun gänzlich jedes Zinsrisiko bei der Finanzierung ausschließen will, der fährt mit einem Annuitätendarlehen mit Sondertilgungsmöglichkeit am besten. Bei Vertragsabschluss sollte dann die Sondertilgungsmöglichkeit fixiert sein. Dabei ist zu beachten, dass hohe Sondertilgungen – aber nicht immer – zur Folge haben, dass der Darlehenszinssatz leicht steigt. Inzwischen sind jedoch viele Angebote auf dem Markt, die darauf gänzlich verzichten.

Sondertilgung bei anderen Finanzierungsformen

Bei Bausparkassen gehören Sondertilgungen immer zum Programm. Aufgrund der Konstruktion der Bauspargemeinschaft sind Sondertilgungen sogar herzlich willkommen. Vorfälligkeitsentschädigungen fallen somit erst gar nicht an. Allerdings sind die monatlichen Raten sehr hoch, da die Rückzahlungsfristen deutlich kürzer sind als bei einem herkömmlichen Annuitätendarlehen. Normalerweise sind daher Bauspardarlehen – falls in der Finanzierung berücksichtigt – auch als Ergänzungsprodukt abgeschlossen. Sollten jedoch zukünftig größere Geldmittel für die Tilgung zur Verfügung stehen, so kann sich dies ändern. Es sollte zumindest überprüft werden, ob dann die Finanzierung über Bauspardarlehen, oder ein erheblicher Teil, eine gute Alternative ist. In jedem Fall gilt eines: Die Möglichkeit zur Sondertilgung sollte genutzt werden, so wird das Zinsrisiko nach Auslaufen des Vertrages deutlich reduziert.

Immobilienfinanzierung

Sondertilgung bei der Finanzierung nicht vergessen!

Die Finanzierung eines selbst genutzten Hauses oder einer Wohnung sollte im eigenen Interesse schnell erfolgen. Zum einen werden die Immobilieninteressierten immer älter, sodass die Gefahr besteht, dass die Finanzierung in die finanzschwächere Ruhestandszeit läuft, zum anderen werden aufgrund der niedrigen Bauzinsen bei Annuitätendarlehen die Laufzeiten der Finanzierung verlängert. Der Grund: Die Tilgungsfortschritte sind an den Zins gekoppelt, je geringer dieser ist, desto geringer fällt auch die Tilgung aus. Eine Möglichkeit: Reduzierung des Finanzierungszeitraums durch Sondertilgungen während der Laufzeit. Auf Sondertilgungen entfällt nicht die sonst übliche Vorfälligkeitsentschädigung.

Einbringen zusätzlichen Kapitals in die Baufinanzierung

Entweder es stehen zum Tag X zusätzliche Geldmittel zur Verfügung oder zusätzlich angespartes Kapital fließt in die Baufinanzierung. Erster Fall: Es ist absehbar bei Beginn der Finanzierung, dass größere Geldzuflüsse zu erwarten sind. Dies kann aus Erbschaft, Abfindung, Verkäufen oder auslaufenden Anlageverträgen erfolgen. In diesem Fall ist eine Sondertilgung der richtige Weg. Allerdings sollte dann ein Vertrag mit ordentlichem Volumen für eine Sondertilgung, beispielsweise 10 Prozent, gewählt werden. Eine Alternative hierzu wäre ein variables Darlehen, beispielsweise, wenn die Geldzuflüsse binnen drei Jahren zu erwarten sind und hierdurch ein Teil der Restschuld auf einen Schlag getilgt wird. Auch ein Kombidarlehen mit einem Festzinsanteil und einem variablen Teil ist für diesen Zweck gut zu verwenden. Ist die Teiltilgung erfolgt, ist der Wechsel in ein Festzinsdarlehen eine gute Entscheidung, so kann langfristig der finanzielle Aufwand kalkuliert werden. Zweiter Fall: Der Darlehensnehmer spart erst noch weiteres Kapital für eine Sondertilgung an. Hierbei lohnt sich meist ein variables Darlehen nicht mehr, da die Ansparphase normalerweise mehrere Jahre dauert und in dieser Zeit der Zinssatz für den Kredit deutlich steigen kann.

Ein Kombidarlehen kommt hierfür durchaus infrage, da der variable Darlehensteil normalerweise kleiner ist als der Festzinsanteil, das Zinsrisiko hält sich somit in Grenzen. Ein sogenanntes Cap-Darlehen, also ein variables Darlehen mit einer Zinsschranke, ist für diesen Fall eher nicht zu empfehlen, die Zinskosten liegen zum Teil deutlich über denen einer der anderen Varianten, da für die Zusatzleistung der Zinsbegrenzung ein Aufschlag zu entrichten ist. Wer nun gänzlich jedes Zinsrisiko bei der Finanzierung ausschließen will, der fährt mit einem Annuitätendarlehen mit Sondertilgungsmöglichkeit am besten. Bei Vertragsabschluss sollte dann die Sondertilgungsmöglichkeit fixiert sein. Dabei ist zu beachten, dass hohe Sondertilgungen – aber nicht immer – zur Folge haben, dass der Darlehenszinssatz leicht steigt. Inzwischen sind jedoch viele Angebote auf dem Markt, die darauf gänzlich verzichten.

Sondertilgung bei anderen Finanzierungsformen

Bei Bausparkassen gehören Sondertilgungen immer zum Programm. Aufgrund der Konstruktion der Bauspargemeinschaft sind Sondertilgungen sogar herzlich willkommen. Vorfälligkeitsentschädigungen fallen somit erst gar nicht an. Allerdings sind die monatlichen Raten sehr hoch, da die Rückzahlungsfristen deutlich kürzer sind als bei einem herkömmlichen Annuitätendarlehen. Normalerweise sind daher Bauspardarlehen – falls in der Finanzierung berücksichtigt – auch als Ergänzungsprodukt abgeschlossen. Sollten jedoch zukünftig größere Geldmittel für die Tilgung zur Verfügung stehen, so kann sich dies ändern. Es sollte zumindest überprüft werden, ob dann die Finanzierung über Bauspardarlehen, oder ein erheblicher Teil, eine gute Alternative ist. In jedem Fall gilt eines: Die Möglichkeit zur Sondertilgung sollte genutzt werden, so wird das Zinsrisiko nach Auslaufen des Vertrages deutlich reduziert.